Experţii imobiliari apreciază că seismele din Turcia şi Siria au readus în atenţia publică din România situaţia fondului locativ, în special a clădirilor construite înainte de 1977, anul ultimului seism similar ca magnitudine cu cele care au devastat recent cele două state.
Pe baza unei analize a datelor colectate, coroborată cu raportul Institutului Naţional de Statistică privind situaţia fondului locativ la nivel naţional, specialiştii imobiliare.NET estimează o creşte semnificativă a diferenţei de preţ între locuinţele construite anterior anului 1977 şi cele noi, predate după 2010. În unele cazuri, apartamentele noi sunt cu aproape 20% mai scumpe.
Potrivit Institutului Naţional de Statistică, la finalul anului 2021, în România erau 9.587.000 de locuinţe. La acest număr se adaugă autorizaţiile de construire emise pe tot parcursul anului 2022, de 43.990 de unităţi, în scădere cu 14,9% faţă de anul precedent, precizează INS. Aşadar, un total de peste 9,6 milioane de locuinţe la nivel naţional.
Starea locuinţelor după 50 de ani
Calculele imobiliare.NET arată că, în întreaga ţară, peste 4,5 milioane de locuinţe au ieşit din perioada de garanţie a structurii de rezistenţă, care potrivit legislaţiei în vigoare este de 50 de ani de la darea în folosinţă. Astfel, ţara noastră are nevoie de o reînnoire a fondului locativ cu aproape 200.000 de unităţi anual, fie unităţi locative noi, fie o consolidare a celor construite anterior seismului din 1977.
România nu reuşeşte să ţină, însă, pasul cu nevoia de a reîmprospăta fondul imobiliar. În 2022, de exemplu, au fost emise de cinci ori mai puţine autorizaţii noi de construire (43.990) decât necesarul anual (200.000) pentru a elimina problema clădirilor ieşite din garanţia de siguranţă a structurii de rezistenţă.
La nivelul vânzării de locuinţe pe parcursul anului 2023, seismele recente din Turcia şi Siria vor avea un impact negativ asupra preţurilor imobilelor vechi din România, în special a celor din Bucureşti, iar efectele încep să se simtă. Platforma imobiliare.NET a realizat o analiză comparativă a preţurilor de vânzare pentru locuinţe din Bucureşti, construite înainte de 1977 şi cele construite după 2010. În unele cazuri, pentru anumite tipuri de locuinţe, diferenţele de preţ sunt de aproape 20% şi continuă să crească.
Care sunt diferenţele de preţuri
De exemplu, o garsonieră de 34 de metri pătraţi construită înainte de 1997 costă, în medie, 49.616 euro, în timp ce una similară, dar construită în ultimul deceniu se vinde, în medie, cu 52.696 de euro. Diferenţele cresc atunci când vorbim de apartamentele cu două, trei şi patru camere.
Un apartament vechi (până în 1977) cu două camere, de 55 metri pătraţi, se vinde, în Capitală, cu 76.000 de euro – preţ mediu, în timp ce unul aflat într-un bloc ridicat după 2010 este cu 10.000 de euro mai scump şi depăşeşte 86.700 euro. Pentru 3 camere şi o suprafaţă de 72 de metri pătraţi, într-un imobil ridicat anterior seismului din martie ’77, un client plăteşte, în medie, 103.332 de euro, în timp ce pentru o locuinţă similară, dar nouă, preţul urcă până la 123.360 de euro, cu 16,2% mai mult, arată sursa citată.
Cea mai mare diferenţă de preţ se regăseşte în cazul apartamentelor cu 4 camere, din Capitală, care au o suprafaţă mai mare de 78 de metri pătraţi. Potrivit datelor imobiliare.NET, pentru cele construite înainte de 1977 preţul mediu de vânzare este de 141.986 de euro. În schimb, acelaşi apartament cu 4 camere, dar livrat după anul 2010 costă, în medie, 173.165 de euro, o diferenţă de peste 30.000 de euro (+18%).
Efectele cutremurelor din Turcia şi Siria
Dragoş Vîlceanu – fondator Asociaţia Brokerilor Imobiliari: „Cu cât o clădire este mai veche, cu atât structura de rezistenţă este mai şubredă, iar acest lucru este cunoscut şi de societăţile de asigurări, care refuză să mai asigure clădirile cu risc seismic. De cealaltă parte, băncile evită şi ele să mai acorde credite pentru clădirile care nu pot fi asigurate împotriva dezastrelor şi a cutremurelor. Asta duce la un decalaj major al preţurilor, în funcţie de anul de construcţie„.
Când discutăm de apartamentele din Bucureşti, din statisticile detaliate ale platformei imobiliare.NET se observă uşor diferenţe mari de preţ la toate categoriile – garsoniere, apartamente cu 2, 3 sau 4 camere. Iar aceste diferenţe se vor accentua în perioada următoare.
Dragoş Vîlceanu: „Dacă analizăm datele INS cu privire la numărul mare de locuinţe îmbătrânite din România şi le coroborăm cu numărul de cinci ori mai mic decât necesarul anual al autorizaţiilor noi de construire, datele platformei imobiliare.NET şi evenimentele tragice din Turcia, putem lua în calcul un prognostic sumbru: apartamentele construite înaninte de 1977 vor avea preţuri în cădere liberă„.
Pentru această analiză, imobiliare.NET a colectat date de la peste 3.700 de anunţuri de vânzare, din primele două luni ale acestui an, pentru imobile din Capitală construite înainte de seismul din 1977 şi le-a comparat cu anunţuri similare pentru clădiri noi, predate după 2010.
